שוק השכרת הדירות בישראל הוא מהגדולים והמשמעותיים במשק, ונוגע למאות אלפי אזרחים – הן כמשכירים והן כשוכרים. עבור רבים, מדובר במקור הכנסה פסיבי מרכזי. עם זאת, לצד ההכנסה קיימות גם חובות דיווח ומיסוי לרשות המיסים. התעלמות מהן או חוסר מודעות עלולים להוביל לקנסות כבדים ואף להסתבכויות מיותרות.
בעשור האחרון רשות המיסים הגבירה משמעותית את הפיקוח על תחום זה, נחשב במשך שנים ל”אזור אפור” עם תת-דיווח נרחב. בעזרת הצלבת נתונים וחקיקה חדשה, יכולת הרשות לאתר הכנסות לא מדווחות גבוהה מתמיד.
מדריך זה נועד לעשות סדר: להציג את מסלולי המיסוי, להסביר מתי קיימת חובת דיווח ומתי ניתן פטור, ולהציג את העדכונים החשובים לשנת 2025 – כך שתוכלו לקבל החלטות נכונות לפעול כחוק.
האם כל הכנסה משכר דירה חייבת במס?
התשובה היא כן. סעיף 2(6) לפקודת מס הכנסה מגדיר במפורש כי הכנסה מדמי שכירות חייבת במס. עם זאת, המחוקק מציע שלושה מסלולי מיסוי עיקריים שמאפשרים הקלות משמעותיות – פטור חלקי או מלא, מס מופחת או מיסוי רגיל. הבחירה נתונה בידי המשכיר, מדי שנה מחדש.
שלושת מסלולי המיסוי
1. מסלול הפטור המלא (והחלקי)
זהו המסלול הנפוץ והמוכר ביותר, המאפשר פטור מלא ממס עד תקרה חודשית מסוימת.
- תקרת הפטור לשנת 2025: 5,654 ₪ לחודש (מתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד).
- התקרה מתייחסת להכנסות משכר דירה של כלל התא המשפחתי, גם אם בבעלותי כמה דירות מושכרות.
מה קורה אם עוברים את התקרה?
לא מדובר בביטול הפטור כולו, אלא בחישוב מחודש – “הפטור המתואם”:
- מחשבים את ההפרש בין ההכנסה החודשית בפועל לבין תקרת הפטור.
- מפחיתים את ההפרש מתקרת הפטור המקורית.
- סכום זה הוא “הפטור המתואם”.
- ההכנסה החייבת במס היא ההכנסה בפועל פחות הפטור המתואם.
דוגמה:
- הכנסה בפועל: 6,500 ₪.
- תקרת הפטור: 5,654 ₪.
- ההפרש: 846 ₪.
- הפטור המתואם: 4,808 ₪.
- החייב במס: 1,692 ₪.
על סכום זה ישולם מס לפי מדרגת המס השולי.
חשוב לדעת: ברגע שההכנסה החודשית חוצה פי שניים מתקרת הפטור (11,308 ₪ בשנת 2025), לא ניתן להשתמש במסלול זה כלל.
2. מסלול מס מופחת – 10%
במסלול זה משלמים מס קבוע בשיעור 10% על ההכנסה ברוטו משכר הדירה, ללא קשר לגובה ההכנסה.
- יתרון מרכזי: פשטות ומהירות. המס מחושב ישירות מהסכום הכולל.
- חיסרון מרכזי: לא ניתן לנכות הוצאות – לא שיפוצים, לא דמי תיווך, לא שכר טרחת עו”ד ואף לא פחת.
עדכון חקיקה חשוב (2024): קיזוז לשוכרים-משכירים
תיקון חדש קובע כי בעלי דירה יחידה שהם גם משכירים וגם שוכרים, רשאים לקזז את דמי השכירות שהם משלמים מהכנסות השכירות שהם מקבלים – עד לתקרה של 90,000 ₪ בשנה.
דוגמה:
- הכנסות משכירות: 100,000 ₪.
- תשלומי שכירות לדיירים: 50,000 ₪.
- סכום חייב במס: 50,000 ₪ בלבד.
המשמעות: ישולם מס של 10% רק על 50,000 ₪. חשוב להדגיש – הקיזוז אפשרי רק במסלול ה-10%.
למי זה מתאים?
- למשכירים שהכנסתם גבוהה מתקרת הפטור הכפול.
- למי שההוצאות שלהם על הנכס נמוכות.
- לנמצאים במדרגות מס גבוהות (למשל 47%) – עבורם 10% מהווים חיסכון גדול לעומת מס שולי.
חובת הדיווח: המס ישולם עד 30 בינואר של השנה שלאחר שנת המס.
3. מסלול מס שולי (חיוב רגיל)
במסלול זה מתייחסים להכנסות משכר דירה כהכנסות רגילות, בדומה לעסק.
- ההכנסה החייבת היא ברוטו בניכוי כל ההוצאות שהוצאו לייצור ההכנסה.
- המס המשולם לפי מדרגות המס השולי.
הוצאות מוכרות לדוגמה:
- פחת (בלאי מבנה).
- ריבית על משכנתא.
- תיקונים ותחזוקה.
- דמי תיווך, שכר טרחת עו”ד, ארנונה, ועד בית (אם משולמים על ידי המשכיר).
למי זה מתאים?
- למשכירים עם הוצאות גבוהות במיוחד (כמו משכנתא עם רכיב ריבית משמעותי).
- למי שנמצאים במדרגות מס נמוכות (כגון פנסיונרים).
במקרים מסוימים הרווח הנקי עשוי להיות נמוך מאוד ואף שלילי – מה שמאפשר קיזוז הפסדים לשנים הבאות.
חובת הדיווח: מתי חייבים לדווח?
- פטור מדיווח: כאשר ההכנסות נמוכות מתקרת הפטור ואין חובת הגשת דו”ח מסיבה אחרת.
- חובה לדווח: במסלול 10%, במסלול מס שולי, אם עברתם את תקרת הפטור (גם אם מגיע לכם פטור חלקי), או אם קיימת חובת הגשת דו”ח מסיבה אחרת.
יוזמות חקיקה: לקראת דיווח חובה לכלל המשכירים
בשנים האחרונות מקדמת רשות המיסים יוזמה לחייב את כלל המשכירים לדווח על הכנסותיהם, גם אם הן פטורות ממס. המטרה: להילחם בהון השחור, להגביר שקיפות ולבנות מאגר לאומי של נתוני שכירות.
היוזמה טרם הפכה לחוק, אך היא מצביעה על מגמה ברורה – הידוק הפיקוח על השוק.
טעויות נפוצות והשלכות
- חישוב לא נכון של הפטור החלקי.
- ניכוי הוצאות במסלול ה-10% (אסור).
- התעלמות מחובת הדיווח.
השלכות: חיוב במס רטרואקטיבי, קנסות, ריבית והצמדה. במקרים חמורים – אף הליכים פליליים.
איך לבחור את המסלול הנכון?
- בדקו את סך ההכנסה משכר דירה.
- אם היא נמוכה מתקרת הפטור ואין לכם הוצאות גבוהות – הפטור יתאים.
- אם היא גבוהה – בצעו חישוב במסלול 10% (כולל הקיזוז החדש אם אתם גם שוכרים).
- בצעו סימולציה במסלול מס שולי תוך קיזוז הוצאות.
- השוו ובחרו במסלול המשתלם ביותר.
סיכום
ניהול נכון של הכנסות משכר דירה חיוני כדי להימנע מטעויות יקרות. התיקון החדש במסלול ה-10% נותן מענה לבעלי דירה יחידה שגם שוכרים בעצמם, ומאפשר להם חיסכון מס משמעותי.
המפתח הוא להכיר את האפשרויות, לבצע סימולציה אישית, ולהתייעץ עם רו”ח או יועץ מס במידת הצורך.
בדיוק כאן נכנסת לתמונה DBP Finance: לא עוד משרד הנהלת חשבונות בסיסי, אלא שותף אסטרטגי שמטמיע עצמו בפעילות העסקית ומספק ניהול פיננסי פרואקטיבי. ב- DBP Finance תמצאו צוות שמלווה אתכם מהבנת החוקים החדשים ועד לבניית אסטרטגיה פיננסית כוללת – כך שתוכלו להתרכז בניהול הנכס ובצמיחה, בידיעה שהבסיס הפיננסי שלכם מנוהל במקצועיות, בשקיפות ובביטחון מלא.
